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投资房贷款
买来出租的房子。租金怎么算、税怎么算、缓冲怎么算，都和自住房不是一回事。
你属于这条线，如果
- 房子用来出租，不是自己住
- 用现有房产的净值或现金做首付
- 接受租金与月供之间的现金流缺口
你不属于，如果
- 一年里有一部分时间自己住——分类和利率都会变，报错是很严重的事
- 通过自管养老金基金买——那是另一套完全不同的放贷规则
真正决定结果的问题
按顺序。这几个先定下来，一次十五分钟的沟通才有意义。
- 首付是现金还是房产净值？用净值意味着现有房产要重新估值并重新设押，等于同时跑两个审批流程。
- 租金怎么被计入？机构会对预期租金打折，通常是为了留出空置与持有成本的余地。进入服务能力计算的是打折后的数字，不是招租广告上的数字。
- 只还息还是本息同还？只还息降低当下月供、抬高总成本，而且只还息期结束时的还款跳升是一次真实的现金流事件。
- 在哪个州？土地税怎么算？土地税是州税，有自己的起征点，对投资持有和自住房的处理完全不同。
先把材料备齐
- 收入证明，加上目标房产的租金评估或现有租约
- 名下每一笔房贷的账单与当前利率
- 如果已有投资房，最近一期税表与税务评估通知
- 已持有物业的市政费与物业管理费单据
常见卡在哪里
- 按毛租金做预算。管理费、保险、市政费、物业费和维修先扣。
- 以为负扣税能把一笔坏的投资变好。它只是减少亏损的税，不会变出收益。
- 忽略交叉抵押：利率一动，名下所有贷款一起动。
你的收入身份会怎么改变这条线
不是这条线？
一般性信息。本站提供澳洲贷款运作方式的一般性信息。资格门槛、政府计划与各项标准由澳洲联邦及各州领地主管机关设定并会变动，每条线都附有出处链接，请以主管机关当期公布为准。 复核于 2026 年 8 月 17 日。